L’attività di assistenza e consulenza legale prestata dallo Studio in questa delicata materia è la seguente:
Lo Studio assiste i propri clienti sia nella fase stragiudiziale di redazione dei contratti di locazione, che nella fase giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento e rilascio dell’immobile locato, oltre ad ipotesi di azioni giudiziali dirette ad ottenere il pagamento di importi dovuti in forza del rapporto di locazione, quali ad esempio, indennità in favore del conduttore per perdita dell’avviamento commerciale e indennità per migliorie ed addizioni eseguite nell’immobile locato.
Lo Studio Legale Luciano, inoltre, assiste sia condomini che singoli condomini nelle controversie relative alla materia del condominio di edifici (pagamento spese condominiali, impugnative delibere assembleari, e, in generale, controversie sull’uso delle parti e servizi comuni). Lo Studio tratta, altresì, la materia degli appalti privati assistendo la propria clientela nella varie problematiche che possono sorgere nell’ambito del rapporto contrattuale (azioni di responsabilità per vizi dell’opera, azioni per il pagamento dei corrispettivi dovuti in forza del contratto ecc.).
Strettamente collegato alle locazioni è la materia riguardante lo sfratto qui di seguito indicata.
Lo sfratto è un procedimento speciale a carattere sommario – disciplinato dagli articoli da 657 a 667 del c.p.c. – attraverso il quale, nell’ambito di un rapporto di locazione, il locatore richiede al giudice di emettere un provvedimento esecutivo, con il quale ordinare all’inquilino di riconsegnargli l’immobile.
Lo sfratto può essere intimato in due casi:
Nel primo caso, lo sfratto può essere richiesto dopo la scadenza del termine di durata stabilito nel contratto di locazione, qualora a seguito di disdetta, il conduttore non abbia rilasciato l’immobile al locatore, ma può essere richiesto anche prima della naturale scadenza del contratto. In tal caso si tratta di una condanna anticipata o c.d. “condanna in futuro”, basata su di un’intimazione che ha efficacia di disdetta, in quanto evita il rinnovarsi del contratto (licenza per finita locazione).
Nel secondo caso, il provvedimento di rilascio può essere richiesto in ogni momento, qualora il conduttore si renda inadempiente all’obbligo del pagamento del canone concordato e/o degli oneri accessori. Per quanto riguarda gli immobili destinati ad uso abitativo, il conduttore è considerato “moroso” ai sensi dell’art. 5 della l. n. 392/78 qualora ometta di versare anche una sola rata del canone, con un ritardo di venti giorni rispetto alla scadenza contrattuale prevista. Nell’ipotesi, invece, di immobili destinati ad uso commerciale, per poter ottenere lo sfratto è necessaria la sussistenza di un grave inadempimento da parte del conduttore, non riscontrabile nel mancato pagamento di un solo canone.
Il procedimento viene proposto mediante un atto di intimazione, rivolto al conduttore, di lasciare libero l’immobile e contestuale citazione per la convalida, da notificarsi almeno venti giorni liberi prima dell’udienza di convalida, secondo quanto stabilito dalle formule di rito (art. 660 c.p.c.).
L’ordinanza di convalida di sfratto ha natura di provvedimento di condanna, poiché dispone il rilascio dell’immobile ed ha carattere costitutivo, in quanto risolve il contratto di locazione. Si può ottenere in poco tempo, 1-2 mesi al massimo.
Il giudice, inoltre, può emettere decreto ingiuntivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno, oltre alle spese legali. Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, anche in pendenza di un termine di opposizione da parte del conduttore.
L’intimato può sanare la “morosità” sino all’udienza fissata per lo sfratto nelle locazioni ad uso abitativo, oppure comparendo in udienza può chiedere la concessione da parte del giudice di un termine c.d. di “grazia”, non superiore a 90 giorni, entro il quale dovrà provvedere al pagamento dei canoni maturati, degli eventuali oneri accessori, degli interessi legali, delle spese giudiziali nonché dei canoni da scadere fino all’udienza di verifica. Eseguito il pagamento il procedimento si estingue.
Se l’intimato, comparendo in udienza, presenta opposizione può accadere che il giudice trasformi il rito speciale in un normale procedimento di cognizione, sospendendo lo sfratto. In tal caso, l’opponente deve formulare vere e proprie eccezioni, oppure deve dimostrare che sussistono gravi motivi. Qualora le eccezioni non risultino fondate su prova scritta, oppure non sussistano i gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione e pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile immediatamente esecutiva, riservandosi di esaminare le eccezioni del convenuto.
Dopo l’udienza di convalida il giudice deve fissare la data ultima di rilascio dell’immobile, in seguito alla quale avrà inizio l’esecuzione forzata. La legge prevede che la data del rilascio debba essere fissata entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto, ed in casi particolari, entro 12 mesi. Mediamente il conduttore ottiene la liberazione dell’immobile in 6 mesi – 1 anno.
Il locatore nelle more dell’esecuzione ha diritto di percepire dal conduttore l’indennità di occupazione, pari all’importo del canone e degli oneri accessori, oltre a poter richiedere anche il risarcimento per danni ulteriori.
Per il procedimento di sfratto è competente il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile.
