Covid-19: la rinegoziazione del canone di locazione commerciale in caso di impossibilità a pagare il canone di locazione

La fase due dell’emergenza sanitaria da Covid-19 si annuncia foriera di un diffuso decremento della redditività delle imprese commerciali e causerà un drastico calo dei proventi con cui adempiere alle obbligazioni pecuniarie come la corresponsione del canone di locazione. Ciò sarà causato dal contingentamento delle modalità di fruizione dell’immobile e dalla diminuzione dei consumi in un arco temporale di non facile previsione nel lungo-medio periodo.

Sebbene l’ordinamento predisponga rimedi come la possibilità di proporre la domanda di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta (ex artt1256 e 1463 c.c.) o per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art.146 c.c., l’esigenza dei conduttori non appare lo scioglimento del vincolo contrattuale, bensì la modifica temporanea delle sue condizioni a fronte dell’azzeramento del fatturato in attesa che l’emergenza rientri.

Atteso che è da escludersi che il conduttore sia legittimato ad astenersi unilateralmente dal versamento o dalla riduzione del canone poiché non potrà invocare alcun inadempimento in capo al locatore, si consiglia, in primo luogo, di ricercare un accordo attraverso il quale si raggiunga una temporanea riduzione, rateizzazione o posticipazione degli importi da versare.

Appare percorribile anche la possibilità di invocare l’art.1375 c.c., ai sensi del quale il contratto deve essere eseguito secondo buona fede. Il principio di cui sopra, infatti, prevede che tra le parti sorga un dovere di cooperazione ai fini della rinegoziazione del contratto, laddove circostanze sopravvenute non lo rendano più rispondente ai loro interessi, con la possibilità che il locatore consideri l’istanza di riduzione del canone e pervenga a trattativa in buona fede con il conduttore.

È bene precisare, tuttavia, che il dovere di rinegoziazione non implica il necessario raggiungimento di un accordo. Qualora il locatore conduca la trattativa scorrettamente o in modo inerte, il conduttore potrà agire in giudizio al fine di essere risarcito per l’inadempienza del locatore alla rinegoziazione, fermo il dovere di parte conduttrice di corrispondere il canone di locazione mensilmente.