In caso di erronea trascrizione dei dati catastali di un immobile nei registri immobiliari il notaio risponde dei danni cagionati ai terzi

Ai fini della conoscibilità ed opponibilità ai terzi di un atto trascritto rilevano esclusivamente i dati catastali riportati nella nota di trascrizione, non assumendo alcun rilievo quanto indicato nell’atto di compravendita, destinato a rimanere del tutto estraneo a questi ultimi, potendo essi fare affidamento soltanto su ciò che risulta dai registri immobiliari.

In tal senso si è pronunciata di recente la Suprema Corte di Cassazione con riferimento al caso di un notaio che aveva errato nel riportare nei registri immobiliari i mappali catastali di un immobile compravenduto. Nelle more tra la trascrizione e la rettifica dell’errore da parte del notaio un creditore dell’acquirente, che a causa dell’errore appariva essere il proprietario del bene, avviava una procedura esecutiva volta ad ottenere il relativo pignoramento.

Il venditore, ancora proprietario dell’immobile, si trovava così costretto ad attivarsi per impedire la prosecuzione dell’espropriazione la quale, se portata a compimento, lo avrebbe illegittimamente privato della relativa proprietà. La suddetta situazione aveva costretto il venditore a sostenere delle spese legali oltre che a vedersi negata una richiesta di credito bancario. Il presunto danneggiato decideva così di agire in giudizio contro il notaio, invocando la responsabilità professionale di quest’ultimo, al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati. Il Tribunale riconosceva la responsabilità del notaio e condannava lo stesso al risarcimento dei danni, determinandoli equitativamente. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, escludeva la responsabilità del professionista, non ritenendo sussistente il nesso causale intercorrente tra l’errore ed i danni patiti dall’appellato. Quest’ultimo proponeva ricorso in Cassazione.

La Corte di legittimità con l’ordinanza in commento, accoglie il ricorso principale, disattendendo le conclusioni della sentenza d’appello ed aderendo così a quanto statuito dal giudice di prime cure.

Rileva la Corte che nel nostro ordinamento la pubblicità immobiliare si attua con il sistema della trascrizione che consente al terzo che è rimasto estraneo all’atto trascritto, di individuare l’oggetto cui l’atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, potendo fare affidamento solo sul contenuto con cui la notizia dell’atto è riferita nei registri immobiliari. L’individuazione del contenuto dell’atto trascritto è affidata all’esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, sul quale incombe l’onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione (art. 2659 c. c.), che, come viene dalla legge dettagliatamente specificato, si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere. Una volta redatta la nota, ed avvenuta la trascrizione sulla sua base, il contenuto della pubblicità – notizia è solo quello da essa desumibile e, su chi della notizia si avvale (almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione in punto di circolazione dei beni immobiliari), non incombe alcun onere di controllo ulteriore. (Cass. sez. 3, 8 marzo 2005 n. 5002, Cass. sez. 3, 1 giugno 2006 n. 13137, Cass. sez. 2, 5 marzo 2007 n. 5028, Cass. sez. 3, 31 agosto 2009 n. 18892 e Cass. sez. 1, 18 settembre 2009 n. 20144).

In virtù del principio della priorità della trascrizione ex art. 2644 c.c., il giudice dell’esecuzione aveva correttamente disposto il pignoramento a fronte della presunta affidabilità della nota di trascrizione originariamente disposta.

L’ammissibilità del pignoramento integra così il nesso causale sussistente tra l’errore del notaio ed i danni subiti dalla parte per evitare la prosecuzione del processo esecutivo con la conclusione che il professionista ben potrà essere considerato quale responsabile.