In quali casi e come il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione: la clausola di recesso anticipato

Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso. Deve infatti garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.

Il contratto di locazione ad uso abitativo, infatti, ha una durata minima fissata dalla legge che, nella gran parte dei casi, è di 4 anni, più altri 4 di automatico rinnovo (cosiddetto affitto 4+4). Con questo tipo di contratto le parti sono libere di determinare il prezzo in base ai valori di mercato. In alternativa esiste il contratto di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico (cosiddetto affitto 3+2), il cui prezzo è invece determinato dalla legge.

In generale, quando scadono i primi 4 anni dalla stipula del contratto, la locazione si rinnova tacitamente per altri 4 anni (c.d. rinnovo automatico), fermo restando da parte del locatore la facoltà di impedirne la prosecuzione se ricorrono determinate esigenze e da parte del conduttore il diritto di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto stesso o altri motivi purché gravi e imprevedibili al momento della conclusione del contratto di affitto.

Il locatore, alla scadenza del contratto, può comunicare al conduttore la disdetta per qualsiasi ragione, senza bisogno di motivare la propria scelta.

Qualora il locatore voglia recedere prima della naturale scadenza del contratto, l’art. 3, L. 431/98 prevede la possibilità di interrompere il rapporto al ricorrere di determinate ipotesi previste espressamente dalla legge, ma solo in occasione del primo rinnovo automatico del contratto e non prima (ad esempio, nel contratto 4+4, potrà farlo solo dopo i primi 4 anni, ma non dopo qualche mese o al quinto anno)

a) quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio ovvero del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità);

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento dei lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;

e) se il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile locato;

f) quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione).

Per ciascuno di tali motivi il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno manifestando chiaramente l’intento rescissorio.

L’art. 31 della legge 392/78 individua le sanzioni per il locatore che, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti, non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi dall’uscita del conduttore. In questo caso il conduttore può richiedere il ripristino del contratto, e il rimborso delle spese di trasloco e altre spese sostenute per lasciare l’immobile.

Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa. I casi possono essere svariati: il locatore aveva l’esigenza di vivere in una determinata città, ma è stato successivamente assunto per lavorare altrove. Oppure è stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio che non può più essere celebrato per rottura del fidanzamento, etc.

Le sanzioni previste per il locatore che non abbia tempestivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, configurano una forma di responsabilità per inadempimento. La disciplina che lo regola si riferisce agli art. 1176 e 1218 codice civile. La disdetta del contratto di locazione deve sempre avere, alla base, solide motivazioni.

Il locatore, inoltre, può dare disdetta anticipata dell’affitto se si è riservato, ai sensi dell’art. 1612 c.c., la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nell’immobile locato, o per destinarlo ad abitazione del proprio coniuge o, ancora, per i propri genitori, figli o parenti entro il secondo grado. In tal caso, il locatore potrà revocare l’affitto inviando ad conduttore una disdetta prima della scadenza anticipata nella quale indicare i motivi del suo recesso e il conduttore dovrà andarsene immediatamente, pena lo sfratto.