In quali casi il conduttore può vantare un diritto di prelazione di un immobile ad uso commerciale? La disciplina del diritto di prelazione

L’art. 38 della legge n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) riconosce a favore del conduttore di un immobile urbano ad utilizzo commerciale la c.d. “prelazione urbana commerciale” ovvero il diritto ad essere preferito rispetto ad altri eventuali acquirenti a parità di prezzo offerto, nel caso di vendita del bene immobile da parte del locatore.

La ragione di tale previsione è quella di favorire la tutela dell’avviamento commerciale, come clientela, e nello stesso tempo, agevolare il modo di essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita.

Il diritto di prelazione negli immobili commerciali o diversi dall’uso abitativo si applica sempre, ad eccezione delle attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ovvero:  gli immobili destinati all’esercizio di attività professionali; attività di carattere transitorio; immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici; immobili locati ad attività di natura ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati; nei casi in cui il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale indipendentemente dall’utilizzo.

Quando il proprietario del bene immobile locato ad utilizzo commerciale intende procedere alla vendita del proprio fondo, ai sensi di legge, è tenuto a comunicare al conduttore la sua intenzione, consentendogli di esercitare il proprio diritto di prelazione.

L’art. 38 comma 1 della legge 392 del 1978 dispone che la comunicazione del locatore al conduttore venga data con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, nel quale devono essere indicati: a) il corrispettivo; b) le altre condizioni concernenti la compravendita; c) l’invito ad esercitare la prelazione.

Il conduttore deve comunicare al locatore se intende esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. Così come l’offerta, anche la comunicazione di accettazione deve essere inviata con l’ufficiale giudiziario.

Il conduttore ha facoltà di esercitare il proprio diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo le medesime condizioni a quelle comunicategli.

In tal caso, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diverse disposizioni indicate nella comunicazione inviata dal locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione dell’atto di rogito o del contratto preliminare di compravendita.

Il diritto di prelazione non si applica nei seguenti casi:  nel caso di vendita in blocco con altre unità immobiliari nella quale ognuna di esse non ha un valore definito; qualora l’immobile sia caduto in successione ereditaria, il diritto di prelazione non si applica nei confronti del conduttore, ma solo nei confronti degli altri coeredi; quando il locatore vende l’immobile al proprio coniuge o comunque ai parenti entro il secondo grado; nel caso in cui l’immobile sia oggetto di permuta; se l’immobile è oggetto di una divisione giudiziale; in caso di conferimento dell’immobile in una società del locatore in quanto non è un trasferimento a titolo oneroso.

Se il proprietario dell’immobile non comunica all’acquirente la sua intenzione di vendere e ciò nonostante cede a terzi l’immobile, non consentendo l’esercizio del diritto di prelazione, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo acquirente. In tal caso egli dovrà versare il prezzo entro i tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

L’esercizio del diritto di riscatto ha come effetto, la sostituzione “ex tunc” (effetto retroattivo) del conduttore al terzo nella stessa posizione che costui aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia.

La dichiarazione va presentata nel termine legale di decadenza di sei mesi, che decorre dalla data della trascrizione dell’atto di vendita in favore del terzo.

Il conduttore ha, inoltre, diritto ad un’indennità per avviamento pari a 18 mesi di canone in caso di attività aventi contatti diretti con il pubblico e 21 mensilità in caso di attività alberghiere.

ll diritto di prelazione, invece, non spetta al conduttore nei casi seguenti: il locatore non intende rilocare l’immobile; il conduttore ha scelto deliberatamente di recedere dal contratto; risoluzione del contratto per inadempimento; cessazione del rapporto per l’esistenza del fallimento; cessazione del rapporto per concordato preventivo, amministrazione controllata o liquidazione coatta amministrativa.