Nel caso di danni derivanti da infiltrazioni d’acqua i criteri per la individuazione della responsabilità civile del proprietario dell’immobile o dell’inquilino per il risarcimento dei danni

In caso di danni derivanti da infiltrazione d’acqua, l’art. 2051 c.c. stabilisce che la responsabilità per il danno cagionato è di colui che detiene la custodia del bene, ovvero il proprietario che abita nell’appartamento dal quale provengono le infiltrazioni.

Ma qualora il proprietario abbia concesso in locazione a terzi l’immobile, chi deve pagare per le infiltrazioni? Il proprietario o l’inquilino?

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa.

Questo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione Civile con sentenza n. 21788/2015 in riferimento ad un caso di risarcimento danni causati da infiltrazione, precisando che al fine di individuare su chi ricade la responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. tra proprietario-locatore e conduttore, occorre accertare se gli impianti siano interni od esterni.

Qualora il danno derivi dalle opere murarie e dagli impianti in esse conglobate, a risponderne in via esclusiva ne confronti dei terzi è il proprietario dell’immobile locato, il quale conserva la disponibilità giuridica e, quindi la custodia degli stessi; grava, invece, solo sul conduttore la responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (cfr. Cass. Civ. n. 24737/2007).

Pertanto, in base al predetto principio il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perché, tale oggetto non può essere qualificato come componente dell’impianto idrico interno.

In genere, le infiltrazioni derivano dalle condutture d’acqua interne ai muri, la cui riparazione non rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria. Pertanto, per i danni cagionati da tali condutture la responsabilità è del padrone di casa, che è onerato della manutenzione straordinaria e che addirittura in alcuni casi, ovverosia se gli interventi necessari per porre rimedio alle infiltrazioni sono particolarmente invasivi e rendono l’appartamento inservibile, potrebbe dover risarcire anche lo stesso inquilino.

Nulla esclude, tuttavia, che le infiltrazioni siano connesse alla cattiva manutenzione ordinaria del bene concesso in locazione, che spetta all’inquilino, il quale, con diligenza, deve preoccuparsi di mantenerlo in buono stato di conservazione. Sarà quindi proprio l’inquilino che, in simili ipotesi, risponderà del danno cagionato, così come accaduto nel caso esaminato, ove si era verificata la rottura di un tubo flessibile esterno dell’impianto idrico.

In definitiva, quindi, per gli eventuali danni causati da infiltrazioni la responsabilità, in caso di immobile concesso in locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa e che abbia il potere di intervento su di esso.