Nel caso in cui il contratto di locazione non è scritto o non risulta regolarmente registrato, il locatore non può richiedere né il pagamento dei canoni arretrati né lo sfratto per morosità del conduttore

Si ritiene particolarmente interessante una pronuncia di merito del Tribunale di Bari (sentenza n. 1367/2016), la quale ha affermato che il contratto di affitto a uso abitativo è nullo se non risulta stipulato per iscritto e non risulta registrato.

Secondo quanto prevede la legislazione vigente in materia di locazioni, infatti, per evitare i consueti fenomeni di evasione fiscale la registrazione deve essere fatta a cura del locatore entro 30 gg dalla stipula che nei 60 gg successivi ne deve dare comunicazione all’inquilino ed all’amministratore di condominio.

Nel caso in cui il contratto non è stato stipulato in forma scritta oppure non risulta essere stato registrato all’Agenzia delle Entrate, il locatore – non avendo la prova documentale dell’esistenza di un regolare affitto – non può utilizzare la procedura più celere ed economica dello sfratto per morosità ma deve avviare un giudizio più lungo e tortuoso volto a far valere l’occupazione abusiva, qualora voglia tornare nella disponibilità del proprio immobile.

Nel caso di registrazione tardiva del contratto di affitto, il periodo anteriore irregolare non può essere sanato posto che il termine dei 30 gg dalla data di sottoscrizione della scrittura privata per provvedere all’adempimento fiscale in questione è perentorio e la conseguente nullità non può essere sanata. L’adempimento tardivo dell’imposta di registro, infatti, produce effetti solo a livello fiscale e non civilistico, per cui il contratto di affitto resta nullo.

Secondo la giurisprudenza, la mancanza del contratto scritto dà luogo alla c.d. nullità di protezione che può essere eccepita dal solo conduttore con la conseguenza pratica che se il contratto viene stipulato oralmente è nullo ma tale nullità non potrà essere mai contestata dal proprietario dell’immobile locato, il quale se vorrà sfrattare l’inquilino, non potrà utilizzare il procedimento abbreviato consistente nell’intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione.