Non è possibile rinunciare preventivamente all’avviamento commerciale: la tutela dell’art. 79 della legge sull’equo canone vieta la disposizione di diritti indisponibili del conduttore da qualsiasi possibilità di elusione

Con la sentenza n. 15373/2018 la Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa all’ammissibilità della rinuncia all’indennità di avviamento preventiva o contestuale alla stipula del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo.

La vicenda traeva origine da un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della società conduttrice di un contratto di locazione ad uso non abitativo, nei confronti del proprietario locatore ed avente ad oggetto le somme ritenute dovute a titolo di indennità di avviamento.

Avverso tale decreto ingiuntivo il proprietario locatore promuoveva opposizione, che veniva accolta dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello di Napoli, sostenendo che la pretesa fosse infondata in quanto le parti si erano accordate, con espressa previsione contrattuale, per escludere il pagamento dell’indennità, poiché di essa si era tenuto conto della determinazione del canone di locazione.

La società conduttrice, quindi, proponeva ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, nella sentenza n.15373 del 13/06/2018, accoglie il ricorso, annulla la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

In particolare, la Corte osserva che la giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento.

La sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (cfr. Cass, Sent. n. 2148 del 31/01/2006).

L’art. 79 della legge sull’equo canone non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; tale rinuncia può, peraltro, essere anche implicita (cfr. Cass. Sent. n. 24458 del 24/11/2007).

Si ribadisce che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto, mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente. Infatti i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, non ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 legge 392/78 che è volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo.

La dottrina concorda nel ritenere che, se è vietata la rinuncia preventiva all’indennità, nulla si può frapporre alla rinunzia del diritto che sì attui dopo che questo sia venuto ad esistenza.

Tale conclusione è fondata sul rilievo che per un verso, le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso dell’indisponibilità del diritto all’indennità radicatosi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia esaurito.