Per richiedere la risoluzione del contratto di locazione commerciale è necessario che il giudice accerti un grave inadempimento idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale tra locatore e conduttore

A seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento del conduttore non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante la previsione di un parametro ancorato (artt.  5 e 55 della legge) a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato.

Tale disciplina, predisposta agli artt. 5 e 55 della legge 392, non è però applicabile ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo (quando il bene viene utilizzato per lo svolgimento di attività industriali, artigianali o commerciali). Infatti, la Cassazione si è più volte pronunciata ed ha ribadito che le locazioni per uso non abitativo, sono assoggettate ad un’autonoma disciplina alla quale possono essere estese solo le norme sulle locazioni abitative espressamente richiamate, tra le quali non rientra quella del citato articolo (cfr. Cass. Civ. n. 2496/92; Cass. Civ. n.14903/2002; Cass. Civ. n. 8628/2006; Cass. Civ. n.446/2011).

Per le locazioni ad uso commerciale la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c. c., salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del ’78, art. 5, alla stregua  delle particolarità del caso concreto  (cfr. Cass. civ.n. 13887/2011).

Ne deriva, che la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (cfr. Cass. civile n. 8076/2002).

Circa la valutazione della gravità dell’inadempimento è stato precisato, che la stessa va verificata anche d’ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all’entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi (cfr. Cass. Civ. n.3477/2012).

L’inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale (cfr. Cass. Civ. n. 987/2007). La valutazione in questione va poi adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (cfr. Cass. Civ. n. 14034/2005).

Varie sono le pronunce in cui si afferma che la gravità dell’inadempimento deve ritenersi implicita quando è relativa ad obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ad esempio, nell’ipotesi della locazione, il mancato pagamento dei canoni dovuti (cfr. Cass. Civ., Sent. 21156/2013; Cass. Civ. Sent. n. 24460/2005).

Al contrario, altre pronunce, hanno ritenuto che, la gravità dell’inadempimento non debba ritenersi sussistente automaticamente, solo perché ricade su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto ma deve essere invece constatata in concreto, in relazione alla sua idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, sconvolgendo l’intera economia del rapporto e determinando un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. Civ., Sent. n. 4688/99).

Esclusa, quindi, l’applicazione dell’art. 5 della L.392/78, la valutazione della gravità dell’inadempimento sarà rimessa alla discrezionale valutazione del Giudice di merito.

Tutt’altra questione (sempre nel campo delle locazioni commerciali) si pone nel caso in cui nel contratto sia stata inserita una clausola risolutiva espressa, la cui disciplina è contenuta nell’art 1456 c.c.: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

In presenza di clausole risolutive, anche il ritardo nel pagamento di un solo canone di locazione può condurre alla risoluzione del contratto, se è stato espressamente previsto dalle parti ed il locatore intende avvalersene. Fermo restando che sarà necessario che il locatore avvii un contenzioso per la risoluzione del contratto (dichiarando, a mezzo del suo legale, nell’atto introduttivo di volersi avvalere della clausola), la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’art. 1218 c.c., l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa (cfr. Cass. Civ. sent. n°2553/2007).