Termine di grazia: quando e nei confronti di quali conduttori si applica? Per quante volte è possibile richiederlo in caso di intimazione di sfratto per morosità

Il c.d. termine di grazia consiste in un lasso di tempo, normalmente non superiore a novanta giorni, che il giudice può concedere al conduttore moroso, al fine di consentirgli di sanare la propria posizione debitoria con il locatore, evitando lo sfratto mediante il pagamento in sede giudiziale di quanto dovuto.

Tale previsione è contenuta nell’art. 55 della legge sull’equo canone n.392/1978 e prevede che, una volta ricevuta l’intimazione di sfratto per morosità, il conduttore inadempiente possa versare alla prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti e non pagati.

In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni, entro il quale potrà provvedersi al pagamento dei canoni locativi.

Al fine di verificare l’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore, il giudice fissa un’udienza in una data successiva di non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine. Se viene accertato che la morosità persiste, in conseguenza del mancato pagamento o di pagamento parziale, lo sfratto viene convalidato all’udienza successiva e si passa, così, alla fase dell’esecuzione del rilascio dell’immobile.

Per non subire la convalida dello sfratto il conduttore deve versare in giudizio una somma comprensiva dei canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto, degli oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto, degli interessi legali, delle spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche). Solo il versamento integrale delle somme sopra esaminate, entro il termine perentorio fissato dal giudice, impedisce la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.

L’art. 55 della legge sull’equo canone prevede anche la possibilità di ottenere un termine di grazia più lungo, pari a centoventi giorni.

A tal fine, il conduttore deve dimostrare che il mancato pagamento dei canoni, protrattosi per un massimo di due mesi, sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche e che queste siano insorte dopo la stipula del contratto e discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Ricorrendo tutte le suddette condizioni, tale termine può essere chiesto per quattro volte nell’arco di un quadriennio.

Il termine di grazia si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, mentre nel caso delle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 e ss del codice civile, in forza della quale il pagamento in corso di causa da parte del conduttore moroso dei canoni arretrati, non preclude la possibilità per il giudice, qualora ne ricorrano i presupposti, di dichiarare la risoluzione del contratto ed il rilascio dell’immobile.